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2022-01-17

与其他大型行业相比，房地产技术历来资金不足。目前的情况是数千个不同的系统提供动力，却没有一个商定的数据标准，这使得该行业的任何重大现代化都极具挑战性。在我记忆中的许多年里，人们一直在谈论房地产行业不可避免的崩溃，但在过去20年中几乎没有什么变化。然而，这股潮流终于扭转了，PropTech已经成为主流。根据房地产技术和创新中心（ Center for Real Estate Technology & Innovation）的数据， PropTech 公司的投资在2021达到了320亿美元。

与任何行业一样，有意义的变革需要许多参与者的贡献和合作，但也有一小部分人对PropTech行业的未来具有很大的影响力。我决定列出13位最具影响力的PropTech领导人。

Glenn Sanford（eXp Realty）

创立一个房地产品牌并非易事，而大多数试图成名的公司往往都在追逐高端市场。如果他们在有声望的邮政编码处开设漂亮的办公室，招募有巨额奖金的顶级代理商，并获得一些超豪华的物品，他们可以快速（但昂贵）围绕光鲜的营销宣传品建立品牌。

eXp采取了不同的路线。eXp最初于2009年推出，其增长战略集中于代理数量和虚拟办公室。 截至2021年底，他们拥有超过70000个代理商，比上年增长了69%。 Glenn Sanford（eXp Realty的创始人兼首席执行官）最近宣布，他们希望在未来5年内将这一数字增加到500000个。撇开代理不谈，他们的商业模式完全基于虚拟社区。当您将这一战略与在其服务的每个市场上都拥有实体办公室的传统公司（Realogy拥有约670家公司自有办公室）进行比较时，可以将显著的成本节约转移到代理商和公司的底线上。

Glenn Kelman (Redfin)

正如我在过去所写的那样，我不相信走向破坏的道路是通过佣金折扣实现的。太多的公司试图围绕减少佣金建立可持续的业务，但都失败了。这条规则有一个例外：Redfin。

Robert Reffkin (Compass)

过去，我曾质疑Compass的盈利能力。目前，我仍然担心这个问题。在我看来，Compass是一家传统的经纪公司（豪华的办公室、高级代理拆分、传统的收费结构），它与Realogy和Berkshire Hathaway Homes服务公司是一致的，但他们创造了一种真正特殊的东西，这与我以前见过的任何东西都不一样。

颠覆者/The Disrupter

Eric Wu (Opendoor)

许多公司试图扰乱住宅房地产经纪行业。他们中的大多数要么倒闭，要么转向传统模式。大多数破坏者专注于减少佣金，而这一策略一次又一次地失败。iBuying是住宅房地产经纪行业几十年来最大的变化。Eric Wu是Opendoor的联合创始人兼首席执行官。2014年，Opendoor引入了iBuying的概念。在2020年12月上市之前，他们筹集了超过10亿美元的风险资本。从那时起，许多其他公司进入了iBuyer业务，但没有其他公司接近其增长轨迹。Opendoor继续加速增长，目前是该领域最大的参与者。虽然iBuyers仍然只占所有住宅交易的1%，但随着Opendoor（及其一些竞争对手）在全国各地的新城市扩张，这一数字将显著增长。

王者/The KingMakers

创业很难。许多有伟大想法的公司因为资金耗尽而失败。资本对所有企业都至关重要，但这仅仅是成功的一半。同样，如果不是更重要的话，也是客户采纳。想象一下从同一个地方得到这两个。战略投资者通过提供资金和内置客户群，几乎可以保证企业的成功（假设他们投资的解决方案有效）。此列表中包括两种类型的战略投资者。第一类是传统的风险投资公司，它们从大型房地产所有者那里筹集资金。VC代表所有者下注，然后所有者可能会在其投资组合中部署解决方案。第二类公司是大型房地产业主，他们组建了自己的内部风险投资部门。

Jon Korngold / John Fitzpatrick (Blackstone)

虽然许多房地产所有者通过传统的风险投资公司下注、投资PropTech公司，但一些最大的参与者已经创建了自己的风险投资部门，并直接投资于公司。Blackstone是房地产领域的巨头，其全球投资组合价值4480亿美元。Blackstone持有的资产几乎包括所有房地产资产类别，因此他们有一个巨大的沙箱来部署多种类型的PropTech解决方案。他们的一些投资包括DealPath、Zumper、iCapital Networks和Aquicore。John Korngold是技术投资的全球联席主管，John Fitzpatrick是Blackstone另类资产管理技术的高级常务董事兼首席技术官。两者在决定黑石投资哪些公司方面都起着关键作用，因此都是赢家的关键所在。

William O’Donnell (Prologis)

拥有近10亿平方米物流房地产的房地产巨头Prologis于2016年成立了一家风险投资公司。他们的规模不仅提供了巨大的客户群，还为他们提供了关于物流公司痛点和技术需求的宝贵见解。Prologis的投资理念是投资于能够通过创造新的收入流、提高效率、降低成本和对可持续性做出积极贡献而使公司和客户群受益的技术。正如William O'Donnell（Prologis Ventures的管理合伙人）分享的以下见解：“我们是一个非常注重理论的投资者。我们了解痛点在哪里，以及作为一家公司，我们如何找到机会来改进我们的运营。但我们也花了大量时间与客户交流，真正了解是什么在推动他们组织内的变革，以及他们在哪里遇到摩擦。因此，有了这种洞察力，我们就可以找到与这些机会相匹配的解决方案。”Prologis在物流技术、房地产技术和可持续发展方面进行了35项投资。除了投资第三方公司外，Prologis最近还启动了电动汽车充电基础设施业务，并继续大力投资发展其太阳能平台以及其他面向客户的可持续发展解决方案。Prologis先前的一些投资包括Flexport、Locus、Flexe和Platform Science。

Jim Whalen (Boston Properties)

Boston Properties是美国最大的甲级写字楼上市开发商、所有者和管理者。尽管Boston Properties没有风险投资部门，但他们在技术部署方面处于领先地位。我在2021夏天第一次见到Jim（波士顿地产首席信息技术官）。我被他对PropTech产业未来的深思熟虑的愿景所打动。Jim给我留下深刻印象的是，在我与PropTech高管的谈话中，他的名字经常出现。我花了很多时间与房地产和PropTech的领导人会面，我记不清他们在谈话中提到名字的次数了。不仅业内人士尊重他，而且他们中的许多人告诉我，他们期待他为行业走向提供指导。在办公领域很难找到比Jim更受尊敬的人。

主导者/The Incumbent

Andrew Florance (CoStar Group)

当涉及到房地产数据、分析和在线市场时，有一家公司主宰着这个行业：CoStar Group。我不相信房地产行业有人不以这样或那样的方式使用CoStar或其在线市场。CoStar的数据和分析不仅为业主、投资者、贷款人和经纪行业提供了动力，还为数千家出售给商业租户的供应商提供了洞察力。CoStar Group多年来一直主导商业地产，最近通过收购Homesnap和Homes.com，在住宅地产领域实现了巨大飞跃。CoStar Group正试图取代目前住宅搜索领域的领头羊：Zillow。Costar Group也正在与REBNY合作，在竞争激烈的纽约市住宅行业与目前的领导者StreetEasy（StreetEasy是一家Zillow公司）展开竞争。

Nick Romito (VTS)

VTS提供的软件几乎被美国的每一位商业地产所有者和管理者所使用。在2021，VTS采取了几项强有力的举措利用他们声誉和巨大的客户基础来扩大他们的产品供应。首先，他们进入了目前由CoStar主导的市场，并推出了一套工具，包括完整的CMS、分析门户和每个空间的配送中心。然后，他们收购了两个最大的租户体验玩家：RiseBuildings和Lane。他们现有的客户关系为他们打开了大门，正如许多最大的商业所有者正在为他们将要部署的租户应用程序做出投资组合范围的决策一样。VTS现在拥有一系列解决方案，从营销空间到资产管理，再到为智能建筑供电，无所不包。

Michael Beckerman (CREtech)

有许多贸易团体、咨询公司和其他组织致力于让房地产行业了解和接受房地产技术方面的教育，但没有一个比CREtech更具影响力。迈克尔·贝克曼（Michael Beckerman）是CREtech的首席执行官，CREtech自称是商业房地产技术领域最大的活动、咨询和内容平台。迈克尔是支柱技术行业最受尊敬的思想领袖之一。随着大多数公司在大流行期间转为虚拟会议，CREtech在2021推出了一系列实况转播活动。我参加了他们10月份在纽约举行的会议，对他们将业内所有名人汇集到一个现场活动中的能力印象深刻。我虔诚地追随Michael和CREtech，并向任何希望扩展其在PropTech知识的人强烈推荐他们。